W trakcie ponad 25-letniej działalności pomogłem niezliczonej ilości ludzi, takich jak Ty zaoszczędzić tysiące dolarów przy pożyczkach na domy, spłacić wcześniej domy i pozbyć się długów. Poniższe informacje pozwolą ci wyrobić sobie opinię na to jak w tym kraju działa machina pożyczkowa i uchronią cię przed niepotrzebnymi kosztami i kłopotami. Błędy jakie ludzie zwykle popełniają nie wynikają zwykle ze złej oceny sytuacji lecz z braku rozeznania i braku informacji o tym jak działa system kredytowy.
Mam nadzieję, że informacje te pozwolą ci na uniknięcie kosztownych wydatków i zaoszczędzą znaczne sumy pieniędzy.
1. Co Chcą Wiedzieć Kredytodawcy?
To bardzo proste, naprawdę. Pomyśl o tym w ten sposób: Jeżeli ktoś zwróciłby się do Ciebie o pożyczkę, co chciałbyś o nim wiedzieć zanim udzielisz takiej pożyczki?
Pierwszą rzeczą jaką chciałbyś wiedzieć to, czy ten ktoś będzie w stanie oddać pożyczoną sumę. Aby się tego dowiedzieć, musisz zapytać: „Jakie są twoje zarobki?”, a poza tym „Ile jesteś winny innym ludziom?”. W ten sposób będziesz w stanie ustalić czy pożyczający od Ciebie może sobie pozwolić na spłacanie zaciągniętego długu.
Instytucje kredytowe niczym się w tym względzie nie różnią. Też zapytają Cię ile zarabiasz i jakie masz długi. Ponieważ niektórzy otrzymują wynagrodzenie tygodniowo, niektórzy dwa razy w miesiącu, a czasami nawet raz w miesiącu (np. emeryci), pożyczkodawca sumuje twoje miesięczne dochody i dzieli przez Twoje miesięczne zobowiązania, otrzymując w ten sposób liczbę ujętą w procentach. Liczba ta zwana jest Wskaźnikiem Zadłużenia do Dochodu (Debt-to-Income Ratio), albo w skrócie D/I. Wysoki wskaźnik D/I oznacza wysoki procent zadłużenia w odniesieniu do dochodu i ciężko będzie w tej sytuacji ponosić dodatkowe obciążenia finansowe, w przeciwieństwie do sytuacji kiedy wskaźnik D/I jest niski.
Drugą rzeczą jaką będzie chciał wiedzieć kredytodawca to, czy osoba ta ma dobry zwyczaj spłacania swoich długów. To dlatego będzie potrzebny mu raport o Twojej sytuacji kredytowej (credit report). To daje mu obraz tego jak spłacasz swoje inne zadłużenia. Współczesny raport kredytowy oblicza wielkość Twojego kredytu jaki posiadasz w danym momencie, ile z tego kredytu używasz (czy, np. wykorzystałeś wszystkie swoje karty kredytowe do maksymalnej dopuszczalnej sumy) i czy spłacasz wszystkie swoje zobowiązania na czas. Wszystkie te dane wyrażone zostają w formie Punktów Kredytowych (Credit Scores), czasami znane jako Punkty FICO (FICO Score), które pozwalają przewidzieć, czy będziesz w stanie spłacać zaciągnięty kredyt.
Trzecią rzeczą jaką będzie chciał wiedzieć pożyczkodawca jest to jakiej wysokości oprocentowanie powinno zostać zastosowane w tym konkretnym przypadku. Określa się to za pomocą stopnia Ryzyka (Risk). Ktoś kto uzyskał niską ilość Punktów Kredytowych i ma wysokie D/I (Wskaźnik Zadłużenia do Dochodu) stanowi większe ryzyko nie spłacenia długu niż ktoś, kto posiada wysoką ilość Punktów Kredytowych i niski wskaźnik D/I. Dla wyrównania ryzyka jakie ponosi kredytodawca podnoszone jest oprocentowanie kredytu. Innym istniejącym ryzykiem jest stosunek wielkości pożyczanej sumy do wartości kredytowej nieruchomości. Inaczej ujmując, jeżeli dłużnik przestaje spłacać pożyczkę co może zrobić pożyczkodawca? Kredyt na konkretną nieruchomość zwiera w sobie tzw. prawo zastawu (lien) na sumę równą zaciągniętej pożyczce, tak więc jeżeli kredytobiorca nie spłaca długu, kredytodawca może dokonać zajęcia nieruchomości na poczet długu. Dlatego też pożyczki, których suma przekracza 80% wartości nieruchomości wymagają dodatkowo specjalnego ubezpieczenia zwanego PMI (Private Mortgage Insurance). Ubezpieczenie to zabezpiecza kredytodawcę na każdą sumę ponad 80% wartości nieruchomości. Dlatego też wszystkie pożyczki na 100% i nawet na 125% wartości stanowią podwyższone ryzyko dla kredytodawców i posiadają wyższe oprocentowanie.
2. Jak Przygotować Się do Rozmowy z Kredytodawcą.
Zanim rozpoczniesz jakiekolwiek rozmowy z kredytodawcą ważne jest aby wszystko przedtem było uporządkowane. Kredytodawca będzie zadawał wiele pytań aby określić Twoją sytuację i jeżeli chcesz otrzymać właściwą ofertę musisz posiadać pod ręką odpowiednie informacje.
Jaka jest wartość Twojej nieruchomości? Musisz odnaleźć najbardziej aktualną kopię wyceny Twojej nieruchomości i spisać sobie datę wyceny i wartość na jaką została zrobiona. Jeżeli wiesz o podobnych do Twojej nieruchomościach znajdujących się w okolicy, które ostatnio sprzedano i znasz cenę sprzedaży też ją sobie zapisz.
Jakie są Twoje zarobki? Musisz sobie także zapisać dokładnie swoje zarobki oraz zarobki swojego współmałżonka lub partnera (co-borrower) mającego widnieć na umowie kredytowej. Zbierz swoje i partnera odcinki czeków wypłat (pay stubs) z ostatniego miesiąca oraz wasze rozliczenia podatkowe z ostatnich dwóch lat. Pamiętaj, że dochody z nadliczbowych godzin (over-time) nie są brane pod uwagę chyba, że są one znaczące i mogą być kontynuowane w przyszłości.
Jaka jest Twoja obecna sytuacja w odniesieniu do posiadanego kredytu na nieruchomość? Przygotuj sobie kopię noty dotyczącej podstawowego kredytu na nieruchomość, zapisz sobie datę obecnego kredytu, wielkość pożyczonej sumy, stan konta kredytowego, warunki kredytu (10, 15, 20 lub 30 lat spłat), czy jest to oprocentowanie stałe, czy ruchome oraz jaka jest suma miesięcznej płatności za kredyt. Sprawdź czy nie ma żadnych kar w wypadku wcześniejszej spłaty kredytu. Jeżeli podatki i ubezpieczenie są zawarte w ratach płatności za kredyt, sprawdź ile wynoszą i zapisz dokładne sumy jakie płacisz rocznie za podatek od nieruchomości i jej ubezpieczenie. Jeżeli posiadasz drugi kredyt (second mortgage) na tej samej nieruchomości musisz odnaleźć notę dotycząca tego kredytu i zapisać datę, warunki, stan konta i wysokość rat.
Jakie masz inne zobowiązania finansowe? Na końcu spisz wszystkie rachunki jakie płacisz, z wyjątkiem świadczeń za prąd, wodę i gaz (utilities). Spis musi zawierać płatności za kredyt nieruchomościowy, pożyczkę na samochód (samochody) lub inne płatności wynikające z zobowiązań kredytowych oraz wszystkie obciążenia na kartach kredytowych i wysokość ich spłat. Wszystkie te informacje miej pod ręką gdy będziesz rozmawiał z przedstawicielem kredytodawcy.
3. Pamiętaj, To Jest Twój Dom i Twój Kredyt. Musisz Wiedzieć Czego, Tak Naprawdę Oczekujesz?
Tak, Twój cel jest oczywisty i prosty. Chcesz kupić nieruchomość (dom, mieszkanie), albo ją przefinansować, albo skonsolidować swoje długi, albo dokonać jakichś usprawnień w domu. Ważne jest jednak także aby zgłębić temat trochę dokładniej. Zadaj sobie kilka pytań na temat podstawowych celów jakie chcesz osiągnąć i się zastanów nad swoja aktualną sytuacją aby wybrać najlepszą drogę do wspomnianych celów.
Na przykład – Czy jesteście młodym małżeństwem w swoim pierwszym domu, czy też parą, która zbliża się do wieku emerytalnego? Czy pozostaniesz w swoim domu już do końca swojego życia, czy masz zamiar się przeprowadzić w miarę rozrastania się Twojej rodziny? Czy Twoja obecna praca przewiduje zmianę stanowiska, a co za tym idzie konieczność zmiany miejsca zamieszkania w przyszłości? Czy jest realna szansa, że twoje zarobki podwyższą się znacznie w najbliższej przyszłości, lub się obniżą z powodu np. przejścia na emeryturę przed spłaceniem kredytu na nieruchomość?
Dlaczego te wszystkie rzeczy są takie ważne? Ponieważ określą one najlepszego kredytodawcę i najlepszy program pożyczkowy, który spełni Twoje oczekiwania.
4. Nie Zakładaj z Góry, Że Twój Bank Jest Najlepszą Opcją Jaką Masz.
W czasach Twoich dziadków uzyskanie pożyczki na zakup domu ograniczało się do pójścia do lokalnego banku, gdzie trzymali oni swoje oszczędności i mieli założone konto czekowe. W tych czasach bank uzależniał swoje istnienie od okolicznych klientów i gdy składali oni prośbę o pożyczkę byli traktowani odpowiednio do wiedzy finansowej jaką posiadał o nich bank. Czasy się jednak zmieniły.
Bank, w którym trzymasz swoje oszczędności lub masz konto czekowe prawdopodobnie nie jest lokalnym bankiem, lecz należy do sieci banków, których główna siedziba mieści się nawet w innym stanie. Oznacza to, że cała polityka banku i ważne decyzje niekoniecznie są podejmowane w oparciu o rozeznanie lokalnej społeczności i ich potrzeb. Czy oznacza to, że nie będziesz potraktowany uczciwie? Nie, ale oznacza to, że nie możesz liczyć na specjalne traktowanie.
Banki mają tendencje do tworzenia bardzo zachowawczych procedur postępowania, tak więc musisz sobie zadać pytanie: „Czy na pewno jestem typem klienta bankowego?”. Można się tutaj domyśleć o co chodzi. „Czy mam prawie doskonała historię kredytową? Czy historia mojej pracy jest wystarczająca, z wystarczającym okresem zatrudnienia w jednym miejscu? Czy pracuje na własny rachunek i jeżeli tak, to czy mogę udokumentować wystarczające dochody, które zakwalifikują mnie do pożyczki? Czy jestem posiadaczem domku letniskowego, ruchomego domu (mobile home) lub innej nietypowej własności? Czy posiadany udział własny (equity) w nieruchomości pozwoli mi na uzyskanie nisko oprocentowanego kredytu?”
Jeżeli czujesz, że jesteś w dużej mierze typem pożyczkobiorcy bankowego do wyboru masz tylko jedną możliwość szukania pożyczki. Czy na pewno jest to najlepsza opcja? Jak możesz się o tym dowiedzieć?
5. Nie Śpiesz Się z Wyborem Swojego Kredytodawcy.
Kto, poza bankami może zaproponować pożyczkę na nieruchomość? Unie Kredytowe (Credit Unions), Firmy Kapitałowe (Finance Companies), Banki Hipoteczne (Mortgage Bankers) i Brokerzy Pożyczkowi (Mortgage Brokers) to możliwe źródła uzyskania pożyczki.
Kiedy już jasno zdecydujesz o swoich głównych celach, zaznajomisz się ze swoją historią kredytową, określisz wartość swojej nieruchomości i wielkość sumy jaką chcesz pożyczyć, wtedy następuje czas na rozejrzenie sie za właściwym źródłem na twój kredyt. Jeżeli Twoja historia kredytowa nie jest najlepsza może się okazać, że Unia Kredytowa może być bardziej dla ciebie wyrozumiała od zwykłego banku. Z poważnie nadszarpniętą historią kredytową dobrze jest spróbować negocjować z Firmą Kapitałową. Dostarczyciele pożyczek hipotecznych specjalizują się zwykle albo w pożyczkach typu “A” do “A-” albo “B” i niżej (gdzie „A” jest najwyższą wyceną zdolności kredytowej kredytobiorcy). Inne banki hipoteczne ukierunkowane są na pożyczki pod zastaw nieruchomości (home equity loans), konsolidację długów (debt consolidation) lub pożyczki na remonty nieruchomości (home improvements) oferując pożyczki nawet do 125% wartości nieruchomości.
Niemniej, jeżeli nie jesteś dobrze zaznajomiony z rynkiem pożyczkowym nie będziesz wiedział jakie banki oferują określone typy pożyczek i który z nich może zaproponować najbardziej odpowiadający ci kredyt. To jeden z wielu powodów, dla których dużo ludzi decyduje się skorzystać z pomocy brokerów pożyczkowych (mortgage broker). Broker pracuje dla ciebie i stara się zdobyć pożyczkę najbardziej optymalną do Twoich wymagań. Ponieważ brokerzy pracują z dziesiątkami kredytodawców, doskonale więc wiedzą jaki program pożyczkowy będzie najbardziej pasował do Twoich wymagań i sytuacji.
Jednak, czy wszyscy brokerzy są podobni? Jak trzeba postępować aby wybrać najlepszego dla siebie?
6. Jak Wybrać Najlepszego Brokera?
W tym miejscu musisz stać się ekspertem, a także zaufać swojemu instynktowi. Przygotuj wszystko zawczasu. Pamiętaj o swojej liście celów jakie chcesz osiągnąć. Zbierz wszystkie swoje zapiski i dokumenty. Teraz dopiero jesteś gotowy do rozmowy z brokerem!
Gdy zadzwonisz do firmy brokerskiej będziesz rozmawiać z doradcą pożyczkowym (loan officer). Po przedstawieniu się i wyjaśnieniu czego poszukujesz, zwróć uwagę jak ona czy też on zareaguje. Musisz szukać kogoś, kto zada ci bardzo dużo pytań, nie kogoś kto da ci kilka szybkich, powierzchownych odpowiedzi i będzie nalegał na szybkie spotkanie. Jeżeli doradca pożyczkowy już na wstępie rozmowy zaproponuje ci jakieś określone oprocentowanie pożyczki, zagwarantuje iż nie będziesz ponosił żadnych kosztów zamknięcia umowy (closing) lub poczyni inne oferty, które brzmieć będą zbyt dobrze aby były prawdziwe, musisz być bardzo ostrożny. Natomist, gdy będzie Cię wypytywać o twoje cele, poświęci ci sporo czasu i będzie się starał zdobyć jak najwięcej detali dotyczących twojej sytuacji oznacza to, że jesteś na dobrym tropie.
Musisz unikać:
- Osób, które robią obietnice nie do spełnienia
- Osób „wygadanych”, które nalegają na szybkie spotkanie.
- Kogoś, kto wygląda na niecierpliwego i nie pozwala Ci dojść do głosu.
- Kogoś, kto daje wykrętne odpowiedzi i unika odpowiedzi wprost.
- Kogoś, kto próbuje Cię od razu ocenić.
- Kogoś, kto nie chce ci przekazać informacji, które mogą być dla ciebie użyteczne.
- Kogoś, kto zdecydowanie nie robi wrażenia profesjonalisty.
Potrzebujesz natomiast:
- Osoby, która jest grzeczna i uprzejma, ale w profesjonalny sposób.
- Osoby, która poświęci czas na wypytanie Cię o twoje cele i zamierzenia.
- Kogoś, kto odpowie na Twoje wszystkie pytania bezpośrednio i wyczerpująco.
- Kogoś, kto naprawdę jest zainteresowany pomocą w osiągnięciu wyznaczonych przez Ciebie celów.
- Osoby, która zaoferuje wartościowe informacje i zaproponuje użyteczne sugestie.
- Kogoś, kto zadawać będzie trudne pytania i poprosi o dodatkową dokumentację.
- Kogoś, kto okazuje cierpliwość i nie zmusza Cię do szybkich decyzji oraz jest w
stanie zaproponować takie informacje abyś mógł podjąć w pełni świadomą decyzję.
Ujmując w skrócie, potrzebny jest ci zaufany Doradca. Taki zaufany Doradca jest profesjonalistą, który poświęci czas aby ustalić jakie masz ostateczne cele oraz użyje swojego doświadczenia i wiedzy aby znaleźć ostateczne rozwiązania dla tych celów. Jego wiedza o przedmiocie dostarczy Ci odpowiedzi, których się wcześniej nie spodziewałeś, np. jak zredukować Twoje całe zadłużenie lub jak wcześniej stać się właścicielem Twojego własnego domu. On może ci pomóc, lecz do to Ciebie należy ostateczna decyzja czy ruchome oprocentowanie będzie w Twoim najlepszym interesie, lub czy konsolidacja Twojego długu będzie ci się opłacać w całości, czy też w części.
7. Dlaczego Jest Tak Ważne Abyś Uczciwie Odpowiedział Na Trudne Pytania.
Wiele pytań jakie będzie Ci zadawał doradca pożyczkowy mogą wydawać się kłopotliwe gdyż dotyczyć będą Twoich prywatnych spraw finansowych. Pytania na temat dochodów, długów i spóźnionych płatności możesz odebrać jako zbyt dociekliwe i stawiające cię, jak to się mówi „pod ścianą”. Możesz nawet poczuć ochotę aby lekko przesadzić przy podawaniu dochodów i obniżyć sumę spóźnionych płatności lub ich liczbę. Może gdzie indziej odrzucono Twoją prośbę o pożyczkę i stwierdzasz teraz, że ominięcie niektórych detali pomoże ci w uzyskaniu kredytu. Radzilibyśmy takich praktyk unikać. Nigdy nie okłamuj swojego doradcy pożyczkowego. Nie przesadzaj, przekaż wszystko tak jak jest, nic nie dodawaj ani nie ujmuj.
Dlaczego? Ponieważ wszystko co powiesz swojemu doradcy będzie musiało być i tak później udokumentowane i zweryfikowane. Prawda wyjdzie na końcu, a Ty niepotrzebnie opóźniasz tylko nieuniknione i trwonisz czas innych i swój. To trochę tak jak z palaczem, który narzeka na bóle w płucach ale lekarzowi nie chce się przyznać, że pali papierosy. Zaakceptuj realia Twojej sytuacji w całości i przekaż wszystkie informacje osobie, która starać się będzie załatwić dla Ciebie pożyczkę. Następnie pozwól im zakasać rękawy i zabrać się do pracy nad Twoją pożyczką.
Kilka Końcowych Uwag.
Teraz masz już ogólne pojęcie jak działa pożyczka na nieruchomości i jak wybrać zaufanego Doradcę. Czas abyś wiedział o czymś, co być może nie było ujęte w Twoich oryginalnych założeniach. Miliony Amerykanów żyje od wypłaty do wypłaty. Omamieni przez kuszące oferty ogłoszeniowe kart kredytowych popadają w tak głęboką pułapkę kredytową, że oferta pozbycia sie tego długu staje się dla nich nierealną fantazją.To jest właśnie moment, w którym może Ci pomóc Twój zaufany Doradca.
Poza wszystkim, nasz dom dla większości z nas jest największą wartością jaką posiadamy. Jest to także potężne narzędzie finansowe, które może spowodować iż wyeliminujesz wysoko oprocentowany dług i zwolnisz sporą część swoich dochodów aby spłacić wcześniej swój dom. Nie zapomnij przy okazji zapytać swojego Doradcę o to jak osiągnąć ten cel ostateczny, czyli pozbycie się wszystkich długów. Możesz teraz już zacząć zbierać potrzebne informacje.
Jestem przekonany, że jesteś już przygotowany do spotkania z wybranym przez Ciebie Doradcą pożyczkowym i dobrze jest to zrobić jak najszybciej bo czasami najmniejsza zmiana w oprocentowaniu pożyczek może oznaczać dla Ciebie spore oszczędności. Jeżeli zastanawiasz się czy w ogóle zaczynać lub masz jakieś dodatkowe pytania,,zawsze możesz skontaktować się z autorem tego artykułu (to nic nie kosztuje i do niczego nie zobowiązuje).
Opracował: Zbyszek Karas*
* Autor jest właścicielem i CEO firmy U.S. Financial Ltd, która między innymi zajmuje się finansowaniem kupna nieruchomości.