Przy zakupie jakiejkolwiek nieruchomości większość ludzi nie ma, niestety żadnego strategicznego planu działania.

Gdyby mieli taki strategiczny plan to prawdopodobnie zaoszczędziliby:

–          tysiące dolarów

–          wiele godzin cennego czasu, oraz

–          większość stresów związanych z zakupem nieruchomości.

 

Proponujemy więc dlatego darmową, godną zaufania sesję informacyjną dotyczącą strategii postępowania dla każdego, kto myśli o możliwości zakupu domu lub mieszkania. W  poniższym, bezpłatnym raporcie wyjaśniamy parę istotnych rzeczy, które każdy powinien wiedzieć zanim podejmie decyzję o zakupie. Mamy nadzieję, że przekonamy cię także do spotkania się z nami na bezpłatną i bez zobowiązań sesję poglądową, która może się okazać jedną z najmądrzejszych decyzji jakie podjąłeś(łaś) w całym procesie zakupu nieruchomości.

Jako broker pożyczkowy z wieloletnim doświadczeniem bierzemy udział w tak wielu transakcjach zakupu domu lub mieszkania, jak mało który agent nieruchomościowy. Znamy ten rynek bardzo dobrze i możemy ci pomóc ocenić jaki jest obecnie jego stan i jak wpłynie to na twoją pozycje negocjacyjną. Zrozumienie tej pozycji (jej mocnych i słabszych punktów) jest jedną z podstawowych zasad negocjacji.

 

Poniżej znajdziesz to wszystko, co powinno się wiedzieć przed podjęciem decyzji o zakupie domu lub mieszkania.

 

1. 1.     Poznaj sąsiedztwo; poznaj lokalny rynek nieruchomości. Pierwszą rzeczą jaką należy zrobić to zawęzić zasięg poszukiwań odpowiedniej nieruchomości do kilku dzielnic, które ci najbardziej odpowiadają i spełniają twoje oczekiwania.

• Czy w danej dzielnicy znajduje się ten rodzaj zabudowy, którego poszukujesz (czy są tam domy odpowiedniej wielkości i w odpowiadającym ci stylu)?
• Czy dzielnica ma dogodne położenie (blisko do twoje pracy, kościoła, szkoły, sklepów i innych ważnych dla ciebie miejsc)?
• Jeżeli posiadasz dzieci w szkolnym wieku trzeba sprawdzić jaką opinią cieszą się miejscowe szkoły. Jak wychodzi porównanie z innymi tego typu placówkami w danym okręgu?
• Jaki jest stan bezpieczeństwa w dzielnicy (jak wypada on w porównaniu z innymi dzielnicami w statystykach kryminalnych)?
• Jak wygląda rynek nieruchomości w dzielnicy? Jak dużo domów jest wystawionych na sprzedaż? Ile z nich się sprzedaje każdego miesiąca? Porównanie ilości domów wystawionych na sprzedaż i ilości sprzedanych daje bardzo dobry obraz lokalnego rynku nieruchomości, a to pomoże ci w przygotowaniu odpowiedniej strategii negocjacyjnej.

 

W trakcie naszego spotkania pomożemy ci znaleźć najbardziej właściwe odpowiedzi na te i inne pytania, zgodnie z najbardziej aktualnymi i dostępnymi informacjami.

 

1. 2.     Poznaj różnicę pomiędzy tym co chcesz mieć, a tym co potrzebujesz.

Dlaczego kupujesz dom lub mieszkanie? Odpowiedź znasz tylko ty – różni ludzie mają różne powody, dla których kupują nieruchomość. Dla niektórych to ich pierwszy dom w życiu i są tym niezwykle podekscytowani. Niektórzy już posiadają dom, ale jest za mały albo za duży, lub nie odpowiada im dzielnica, inni z kolei chcą być bliżej  miejsca pracy, lepszej szkoły, czy tym podobne. Może też być iż szukają nieruchomości w celach inwestycyjnych.

Jakiekolwiek by te powody nie były, musisz je jasno sprecyzować, być pewnym swoich celów i motywacji. To pomoże ci określić co potrzebujesz i jaką nieruchomość chcesz mieć w przyszłości jako swój dom.

Gdy już zostaną sprecyzowane  wszystkie „za” i „przeciw”, weź notatnik i zacznij wszystko od tej pory zapisywać. Wszystkie te notatki posłużą ci w całym procesie poszukiwania wymarzonego domu.

Zapisz sobie co według ciebie musi taki dom mieć. Na przykład: ile potrzebujesz łazienek i sypialni? Zapisz to sobie. Czy potrzebujesz pokoju rodzinnego lub biblioteki? Garaż na 2 samochody ? Czy dom musi być blisko komunikacji publicznej lub szkoły? To wszystko musisz zapisać. Pamiętaj, że wszystkie te rzeczy to nie to co chcesz mieć lecz, co musisz mieć.

To bardzo ważne aby zapisać sobie te wszystkie rzeczy zanim zaczniesz poszukiwania właściwej nieruchomości do zakupu. Gdy już rozpoczniesz poszukiwania i wpadniesz w ręce agenta nieruchomościowego, zrobi on wszystko aby cię przekonać iż potrzebujesz każdej rzeczy, która się znajduje w prezentowanym właśnie przez niego domu. Mając jednak swoją, wcześniej przygotowana listę nie poddasz się już tak łatwo namowom agenta i nie będziesz płacić za rzeczy, których tak naprawdę nie potrzebujesz. Nie oznacza to oczywiście, że nie masz prawa zmienić zdania, ale poszukując domu z tak przygotowaną listą, nie będzie wątpliwości iż podejmowane decyzje są twoimi decyzjami a nie rozwiązaniami innych osób.

Na osobnych stronach swoich notatek możesz zrobić listę rzeczy, które potrzebujesz i listę rzeczy, które miło by było mieć, ale nie są konieczne i nie chcesz za nie niepotrzebnie płacić.

Generalnie mówiąc, wybory dotyczące np. koloru farby, tapety czy też wykładzin rozpatrywać należy raczej jako punkty  z listy rzeczy, które miło by mieć w takim lub innym gatunku czy odmianie, a także dlatego iż łatwo je zmienić w przyszłości. Jedną z rzeczy, których możesz się dowiedzieć na spotkaniu z nami,  to jak rozróżnić rzeczy, które chcielibyśmy mieć od takich, które uznać możemy za rzeczy niezbędne w kupowanej nieruchomości. Pokażemy ci jak odzyskać pieniądze włożone w taką inwestycję, porównując koszty takich usprawnień ze średnią ceną nieruchomości w danej dzielnicy, aktualnym stanem rynku nieruchomości, itp.

 

1. 3.     Poznaj swoją siłę nabywczą. Podejmij odpowiednie kroki aby poprawić swoją pozycję negocjacyjną. Bez względu na to czy posiadasz już jakiś dom lub mieszkanie czy też nie, bardzo ważne jest aby przed podjęciem poszukiwań nowej nieruchomości do zakupu zdawać sobie sprawę ze swojej siły nabywczej, swojego budżetu oraz swojego limitu wydatków.

Bardzo ważne są dwie liczby: pierwszą jest maksymalna wielkość twojej siły nabywczej (składa się na to maksymalna suma jaka dysponujesz na przedpłatę oraz maksymalna suma kredytu jaki możesz uzyskać). Drugą ważną liczbą jest akceptowalna przez ciebie maksymalna suma jaką jesteś w stanie przeznaczyć aby mieć te rzeczy, które chcesz aby znajdowały się w kupowanej przez ciebie nieruchomości. Twoim celem jest kupić właściwy dom w cenie, która mieści się w akceptowalnej przez ciebie maksymalnej cenie zakupu. Ponad tą sumę (do wysokości twojej maksymalnej siły nabywczej) możesz tylko zapłacić za nieruchomość, która przedstawia sobą naprawdę wyjątkową wartość rynkową i jest dla ciebie niezwykle atrakcyjna.

Jedynym sposobem aby określić powyższe wartości jest spotkanie z profesjonalnym doradcą pożyczkowym i zdobycie wstępnego zatwierdzenia kredytu. Oznacza to, że kredytodawca wystawia pisemne zobowiązanie na udzielenie kredytu bez żadnego zobowiązania z twojej strony.

Jest jednak wielka różnica pomiędzy wstępnym zatwierdzeniem kredytu a  wstępną kwalifikacją na kredyt. Gdy kredytodawca potwierdza wstępną kwalifikację na kredyt żadna z twoich informacji finansowych nie jest weryfikowana (w tym zarobki, majątek i wiarygodność kredytowa) i kredytodawca nie podejmuje żadnych zobowiązań wobec kredytobiorcy. W wypadku wstępnego zatwierdzenia kredytu  wszystkie twoje informacje finansowe są sprawdzane, twój wniosek przechodzi pełny proces sprawdzenia ryzyka kredytowego oraz kredytodawca składa pisemne oświadczenie woli udzielenia pożyczki.

W trakcie spotkania z tobą nie tylko postaramy się o wstępne zatwierdzenie kredytu dzięki któremu poznasz swoją siłę nabywczą, poznasz także swoją maksymalną sumę wydatków jaką jesteś w stanie przeznaczyć na zakup. Pomożemy ci również określić maksymalną sumę jaką możesz wydać jeżeli masz już upatrzoną jakąś nieruchomość w rozsądnej cenie.

Jeszcze jedna rzecz dotycząca wstępnego zatwierdzenia kredytu – około 30% indywidualnych raportów kredytowych zawiera błędy, które mogą mieć zasadniczy wpływ na ocenę kredytową pożyczkobiorcy. Błędy te mogą być skorygowane, lecz potrzeba na to trochę czasu. To jeszcze jeden powód, dla którego warto spotkać się z nami zanim podejmiesz poważne decyzje w sprawie zakupu nieruchomości. Jeżeli istnieją jakieś błędy w twojej historii kredytowej, a nawet jakieś poprawne informacje, które jednak obniżają twoją ocenę kredytową (np. za późno zapłacona rata) dobrze jest ją skorygować zanim złożysz ofertę na zakup domu lub mieszkania.

Na końcu naszego spotkania chcielibyśmy cię zapoznać z najważniejszą sprawą – jak wzmocnić swoją pozycje negocjacyjną, tak aby dokonać zakupu za właściwą cenę. Statystyki potwierdzają, że osoby, które uzyskały wstępną akceptację kredytu przed złożeniem oferty zakupu oszczędzają przeciętnie 3 – 5% na cenie nieruchomości. Przy kupnie nieruchomości o wartości $150,000 zaoszczędzić więc można co najmniej $4,500!

 

1. 4.     Zrozum rolę Agenta Nieruchomościowego – co dla ciebie może zrobić, a czego nie zrobi.

Jeżeli jesteś gwiazdą filmową albo znanym sportowcem w twoim imieniu z pewnością występuje agent, który w negocjacjach będzie walczył o najlepszą cenę zakupu – częściowo dla tego, że jego wynagrodzenie oparte jest na prowizji od zaoszczędzonej sumy. Innymi słowy, wasze interesy są zbieżne. Obydwaj chcecie uzyskać jak najlepszą cenę zakupu.

Normalnie, agent nieruchomościowy może być bardzo pomocny gdy kupujesz dom. Pomoże ci w zdobyciu informacji o dzielnicy, szkołach, okolicznych centrach handlowych, kościołach i innych użytecznych rzeczach. Agenci posiadają dostęp do bardzo dobrego systemu wskazującego nieruchomości, które odpowiadają twoim wymaganiom. Pomogą ci zorganizować i koordynować wszystkie czynności związane z podpisaniem kontraktu. Jeżeli okażesz zainteresowanie jakąś nieruchomością, zaprezentują ci ją w jak najlepszym świetle (bo zależy im na sprzedaży).

Zadaniem agenta jednak nie jest negocjowanie jak najniższej ceny zakupu nieruchomości.

Agenci pracują na prowizję, a ta prawie zawsze jest płacona przez sprzedającego. W tym miejscu musisz także wiedzieć czy negocjujesz z agentem sprzedającym, czy z agentem kupującym, który tylko pokazywał ci nieruchomość. Standardowa prowizja dla agenta wynosi 6% ceny sprzedażnej. Prowizja ta zwykle jest dzielona pomiędzy agenta sprzedającego i agenta kupującego gdy obydwaj są zaangażowani w transakcję (gdy pertraktujesz tylko z agentem sprzedającym, on bierze całą prowizję). W rezultacie (i o tym trzeba pamiętać!), im wyższa jest cena nieruchomości, tym wyższa jest prowizja agenta.

Bardzo częstym nieporozumieniem wśród kupujących jest przekonanie iż agent kupującego pracuje dla nich. Tak, to prawda agent kupującego pracuje dla niego. Jest także prawdą iż obowiązują go etyczne zasady i odpowiedzialność zawodowa wobec kupującego. Na przykład, jeżeli zapytasz go czy konkretna nieruchomość posiada jakieś defekty,  a on o nich wie to zobowiązany jest cię o tym powiadomić. Nigdy jednak nie oczekuj od agenta, że pomoże ci kupić dom po możliwie najniższej cenie. To po prostu nie leży w charakterze ich zawodu i tak naprawdę byłby to dla nich konflikt interesów. Nie ma w tym nic złego. Agent nie jest w ten sposób nieetyczny, on po prostu reprezentuje interesy strony, która płaci prowizję, czyli sprzedającego.

W związku z tym musisz pamiętać zawsze o tym aby nigdy nie informować agenta jaka jest twoja maksymalna suma przeznaczona na zakup nieruchomości. Jeżeli agent będzie cię wypytywał o sumę jaką przeznaczasz na zakup poinformuj go, że posiadasz wstępne zatwierdzenie kredytu i jeżeli zdecydujesz się złożyć ofertę zakupu to wraz z nią załączysz zobowiązanie potwierdzające posiadanie odpowiednich środków na transakcję. Powiedz mu też (grzecznie i delikatnie), że wolisz swoje finansowe informacje traktować jako poufne i lepiej by było aby się skoncentrował (agent) na poszukiwaniu nieruchomości, która by odpowiadała twoim wymaganiom i opisowi jaki mu został dostarczony, bez zwracania uwagi na cenę.

Jeżeli chcesz kupić samochód i jesteś u sprzedawcy, to czy będziesz go pytał ile powinieneś zaoferować za dany samochód? Oczywiście, że nie. Dla tego samego powodu nie pytaj też agenta jaka powinna być suma zaoferowana przez ciebie na zakup nieruchomości.

Jedną z najbardziej wartościowych informacji jakie możemy ci zaoferować podczas naszego spotkania , to jak zdecydować o właściwej sumie, którą powinno się zaoferować jako wstępną ofertę cenową zakupu.

 

1. 5.     Wykorzystaj czas na swoją korzyść. Generalnie, to sprzedający są zwykle pod presja czasu i to im głównie zależy aby transakcję zamknąć jak najszybciej. Być może mają plany przeprowadzki z powodu zmiany pracy, być może już kupili nowy dom i nie chcą płacić za dwa domy lub dom jest na sprzedaż już od  dłuższego  czasu i właściciel zaczyna się niecierpliwić.

To może dla ciebie, jako kupca stanowić sporą przewagą w przyszłych negocjacjach. Jeżeli nic cię nie goni i nie musisz się śpieszyć z kupnem nieruchomości, lecz jesteś w pełni przygotowany do zakupu gdyby się znalazł odpowiedni dom w odpowiedniej cenie, przekaż tę wiadomość agentowi i sprzedającemu. Przekaż też, że jeżeli cena ci nie będzie odpowiadała to w dalszym ciągu będą trwały poszukiwania właściwej nieruchomości za właściwą cenę.

Dla tych sprzedających, którzy są pod presją czasu jesteś przysłowiowym „wróblem w garści”. Jeżeli twoja oferta jest zbliżona do oferowanej przez nich ceny, to możesz się spodziewać iż będą się starali sprzedać ten dom czy też mieszkanie nawet kosztem tysięcy dolarów poniżej ceny, którą oferowali. Tak więc, nigdy nie mów agentowi, że zależy ci na czasie lub, że się śpieszysz z zakupem (nawet gdyby tak było). W ten sposób możesz stracić jeden z najmocniejszych punktów swojej przewagi negocjacyjnej. Jednocześnie zaznacz, że jesteś w takiej sytuacji (zarówno finansowej jak i organizacyjnej) iż w każdej chwili możesz podjąć decyzję jeżeli będą ci odpowiadały zarówno nieruchomość jak i cena.

To właśnie jest jeszcze jeden powód, dla którego trzeba mieć w odpowiednim czasie wstępne zatwierdzenie kredytu – można wtedy zamknąć szybko transakcję jeżeli znajdzie się odpowiednia nieruchomość.

W rezultacie, gdy czas będzie pracował dla ciebie to będzie go wystarczająco dużo by zapoznać się dostatecznie dobrze zarówno z oferowanymi cenami, jak i z cenami sprzedażnymi na nieruchomości w dzielnicy, która cię interesuje. Porównując różnicę cen można wyciągnąć odpowiednie wnioski co do ceny za jaką możesz kupić swój dom i złożyć odpowiednią do tego ofertę zakupu.

(cdn)

Zbyszek Karaś

meritum.us