Chcesz sam wybudować Dom Swoich Marzeń? Oto jakie rady ma dla ciebie US Financial Ltd:
Jesteś Generalnym Wykonawcą (General Contractor) planującym wybudować swój własny dom, a może jesteś osobą, która chce nadzorować i aktywnie uczestniczyć w budowie własnego domu?
Jeżeli chcesz wybudować dom…
Większość ludzi, którzy budują swój wymarzony dom robi to przy pomocy firmy budowlanej będącej zarazem licencjonowanym Generalnym Wykonawcą. Firma taka zobowiązana jest dostarczyć wysokiej jakości skończony wyrób (w tym wypadku dom), w ramach ustalonego budżetu, w ściśle określonym okresie czasu, wolny od wszelkich obciążeń finansowych. Niemniej, jeżeli jesteś sam generalnym wykonawcą lub osobą, która chciałaby aktywnie i na bieżąco dozorować budowę domu możesz to zrobić jako „Budowniczy-Właściciel” (Owner Builder). Jako budowniczy – właściciel możesz uczestniczyć w każdym aspekcie budowy nowego domu, włącznie z projektem, ustalaniem budżetu i kredytu, załatwieniem stosownych pozwoleń, zbieraniem ofert budowlanych od podwykonawców (subcontractors), ustalaniem terminarza robót, wypłacaniem należności i bieżącym zarządzaniem pracami budowlanymi.
Czy jako Budowniczy – Właściciel mogę otrzymać kredyt na budowę?
Tak, możesz. Nawet jeżeli nie jesteś licencjonowanym generalnym wykonawcą kwalifikujesz się na taki kredyt pod warunkiem, że będziesz współpracować z licencjonowanym nadzorcą budowy (site supervisor).
Kto to jest Nadzorca Budowy (Site Supervisor) i jakie kwalifikacje powinien posiadać?
Nadzorca Budowy jest uprawnionym generalnym wykonawcą lub osobą, która posiada co najmniej dwuletnie doświadczenie w zarządzaniem pracami budowlanymi. Osoba ta ma za zadanie konsultować cały proces budowy domu i pomóc w zapewnieniu zgodności ukończonej budowy ze specyfikacją projektową, standartami bezpieczeństwa i wymogami ochrony środowiska oraz dotrzymaniu terminu ukończenia całej budowy.
Z twojej strony wymagane jest zawarcie umowy z Nadzorcą Budowy, która szczegółowo określa jakie będzie on posiadał obowiązki.
Czy muszę zatrudniać Nadzorcę Budowy jeżeli sam jestem licencjonowanym generalnym wykonawcą?
Nie. Jeżeli jesteś licencjonowanym generalnym wykonawcą nie ma wymogu zatrudnienia innego generalnego wykonawcy, który by nadzorował twoją pracę. Możesz sam występować jako nadzorca budowy.
Dlaczego istnieje wymóg posiadania Nadzorcy Budowy?
Ponieważ kredytodawca (lender) pożycza ci pieniądze na spełnienie twojego marzenia, to chciałby aby to twoje marzenie zostało spełnione zgodnie ze specyfikacją projektową, obowiązującymi przepisami z zakresu bezpieczeństwa i ochrony środowiska, przepisami budowlanymi oraz innymi wymaganiami, a także aby zostało ukończone w przewidzianym czasie i zmieściło się w założonym budżecie. Twój Nadzorca Budowlany pomoże ci równiez w ułożeniu szczegółowego budżetu, w wyborze kwalifikowanych podwykonawców oraz zapewnieniu iż nie będzie żadnych niespodzianek w trakcie budowy oraz, że skończona ona zostanie we właściwym terminie, tak aby można się cieszyć swoim wymarzonym domem przez długie lata.
Jak mogę znaleźć Nadzorcę Budowy?
Jednym z lepszych sposobów jest , jak to się mówi „zasięgnięcie języka” wśród znajomych i rodziny. Poproś także o kopie posiadanych przez Nadzorcę uprawnień i sprawdź ich autentyczność w odpowiednich władzach lokalnych lub stanowych. Poproś też o tzw. referencje od osób dla których wykonywał zlecenia w przeszłości.
Czy jako Budowniczy-Właściciel muszę wykonywac jakieś prace budowlane osobiście?
Nie. Jako Budowniczy-Właściciel bierzesz odpowiedzialność za zarządzaniem całym przedsięwzięciem i doprowadzeniem go do zakończenia. Jeżeli zechcesz, możesz pewne prace wykonywac osobiście albo po prostu, pełnić rolę kierownika budowy.
Czy, jeżeli wykonuję jakieś prace budowlane osobiście to mogę zaliczyć sobie ten wysiłek jako część zadatku (downpayment), oraz czy mogę pobierać wynagrodzenie za wykonaną pracę?
Nie. Nie można zaliczyć wkładu własnej pracy jako części zadatku. Nie można także pobierać zapłaty za wykonane osobiście pracy przy własnym domu. Jednakże wkład pracy jaka zostanie wykonana przez ciebie osobiście zostanie z pewnością zrekompensowany oszczędnościami jakie zyskasz nie musząc płacić za te prace najętemu pracownikowi.
Jaka dokumentacja jest wymagana gdy staram się o bankowy kredyt na budowę i potem na stały kredyt nieruchomościowy?
Ponieważ prosisz kredytodawcę o pożyczke na spełnienie twojego marzenia, twój kredytodawca musi równie przejrzyście i jasno zobaczyć to twoje marzenie jak i ty. Tak więc twój kredytodawca, poza standartową dokumentacją wymaganą do kredytu będzie chciał zobaczyć co najmniej kopie nastepujących dokumentów:
1. Finalny projekt architektoniczny (final plans) wraz ze szczegółową specyfikacją. Potrzebne to będzie dla uzyskania wyceny (appraisal).
2. Umowa zakupu (purchase contract) na działkę budowlaną lub zaświadczenie o zasiedleniu (Settlement Statement) jeżeli działka już została nabyta wcześniej.
3. Specyfikacja materiałowa (Proprety Profile).
4. Szczegółowy kosztorys (Cost Breakdown).
5. Kopia licencji Nadzorcy Budowy.
6. Kopia umowy z Nadzorcą Budowy o nadzór kierowniczy nad budową.
7. Oświadczenie lub wniosek Budowniczego (wypełniony przez ciebie jeżeli jesteś Generalnym Wykonawcą lub przez twojego Nadzorcę Budowy).
Pamiętaj, że musisz uzyskać niezbędne, obowiązujące pozwolenia budowlane (building permit). Jeżeli potrzebna ci będzie jakaś rada chętnie służymy pomocą.
Jakie ubezpieczenie potrzebne jest na kredyt budowlano- nieruchomościowy?
1. Czasowe Ubezpieczenie Budowlane od Ryzyka (Course of Construction Casualty Insurance). Jest to polisa ubezpieczeniowa od wszelkiego ryzyka pokrywająca szkody od ognia z poszerzoną zakresem odpowiedzialności cywilnej w związku z prowadzeniem prac budowlanych, kosztów naprawy i wymiany, wandalizmu oraz działań w złym zamiarze. Będąc właścicielem będziesz widnieć jako ubezpieczony do wysokości kwoty wartości poniesionych kosztów lub wypłaconych transz kredytu w zależności, która kwota będzie niższa. Kredytodawca również jest umieszczony w polisie jako dodatkowy ubezpieczony. Gdy budowa jest zakończona i całość jest oddana do użytku polisa zwykle jest zamieniana na ubezpieczenie od wszelkiego ryzyka właściciela nieruchomości (Homeowner’s Insurance).
2. Ubezpieczenie od Wypadku Przy Pracy (Worker’s Compensation Policy). Ta polisa ubezpiecza Nadzorcę Budowy, podwykonawców i każdego, kto pracuje na terenie budowy. Takie ubezpieczenie zwykle zapewnia Generalny Wykonowca. Będąc Budowniczym – Właścicielem działasz jako Generalny Wykonawca tak więc jest wymagane oświadczenie o zrzeczeniu się (waiver of insurance) takiego ubezpieczenia.
3. Ubezpieczenie od Odpowiedzialności Cywilnej (General Liability Insurance). Takie ubezpieczenie może być ujęte w formie szerszego oświadczenia o odpowiedzialności lub stanowić polisę o odpowiedzialności cywilnej. Jako Budowniczy – Właściciel masz obowiązek zagwarantować zabezpieczenie w wysokości minimum $300,000 na każdy wypadek, zarówno przy szkodzie materialnej jak i przy szkodzie na zdrowiu.
4. Ubezpieczenie od Powodzi i Zalania (Flood Insurance). Masz obowiązek posiadania takiego ubezpieczenia jeżeli twój dom wznoszony jest na terenach uznanych przez rząd federalny jako specjalnie zagrożone powodziami (Special Flood Hazard Area).
Czy jako Budowniczy – Właściciel mogę użyć posiadanego w moim istniejącym domu kapitału własnego (equity) jako przedpłaty na mój wymarzony dom?
Tak. Możesz otrzymać tzw. Kredyt Pomostowy (Bridge Loan). To pozwoli ci użyć kapitału wlasnego nagromadzonego w twoim istniejącym domu jako przedpłaty w twoim Kredycie Budowlano – Nieruchomościowym. W trakcie budowy nowego domu nie trzeba płacić żadnych rat za kredyt pomostowy. To pozwala ci mieszkać w starym domu i spokojnie budować wymarzony nowy dom. Nie musisz spłacać pożyczki pomostowej aż do momentu gdy skończysz swój nowy dom lub sprzedasz istniejący dom.
Jak otrzymam moje pieniądze?
W przeciwieństwie do tradycyjnej transkacji zakupu domu, fundusze uwalniane są w transzach podczas trwania budowy, w zależności od procentu zaawansowania robót. Niemniej, można wystąpić o zaliczkę na rozpoczęcie robót. Wtedy zwykle dostaje się około 5% przyznanej kwoty plus, po weryfikacji fundusze na opłacenie koniecznych zezwoleń i podłączenia niezbędnych mediów. Następna transza zwalniana jest zwykle po ukończeniu 10 % przewidzianych prac i otrzymaniu kopii zezwolenia budowlanego (permit).
Pomoc przy finansowaniu budowy uzyskasz dzięki firmie US Financial Ltd., która przygotowała dla Ciebie powyższe informacje.
Zbyszek Karaś
636 S. Des Plaines River Rd.
Suite #100
Des Plaines, Illinois 60016
Tel (847) 636.5500
e-mail: [email protected]