Podatki od Nieruchomości (Property Taxes).
Podatki od nieruchomości są nakładane przez władze lokalne. Podatek ten obliczany jest za pomocą specjalnego przelicznika (zwanego czasami mil rate), który przykładany jest do wycenionej wartości danej nieruchomości i w ten sposób powstaje suma należności podatku. W niektórych lokalnych społecznościach suma jaka powinna być uzyskana z podatku jest ustalana corocznie poprzez polityczne decyzje ustalające budżet danej społeczności (administracji). W takim wypadku sumę potrzebną do budżetu dzieli się przez oszacowaną wartość nieruchomości podlegających opodatkowaniu. Większe potrzeby finansowe na administrowanie daną społecznością owocują zwykle podwyższeniem podatków od nieruchomości. W innych społecznościach wysokość podatku jest ustalana z wyprzedzeniem i zwykle wzrost wartości nieruchomości powoduje zwyżkę sumy podatku.
Niepłacenie podatku od nieruchomości zdarza sie rzadko, zważywszy iż zarówno właściciel jak i jego nieruchomości są zarejestrowane we właściwym urzędzie i zawsze można zająć majątek na poczet niezapłaconych podatków.
Niektóre lokalne administracje oferują różne formy ulg dla tych którzy się kwalifikują (np. osoby w podeszłym wieku, o niskich dochodach lub weterani wojenni). Ci natomist, którzy się nie kwalifikują do żadnych ulg nie mają prawie żadnych szans na obniżenie swoich podatków, a jeszcze dodatkowo muszą wyrównać straty wynikłe z przyznanych ulg pozostałym wlaścicielom nieruchomości. Nieprawdą jest też twierdzenie, że wynajmując lokal lub dom nie płacimy podatku. Podatek, co prawda płaci właściciel nieruchomości lecz najemca z pewnością ma ten podatek wliczony w cenę najmu lokalu. Ulgi podatkowe na nieruchomości przysługuja także organizacjom wyznaniowym, urzędom administracji lokalnej a także czasami innym urzędom administracji państwowej. Czasami ulgi takie też oferowane są inwestorom aby zachęcić ich do rozwoju i kreowania dodatkowych miejsc pracy dla lokalnej społeczności. Zwykle jednak straty budżetowe wynikające z tego typu ulg są pokrywane przez innych podatników.
Sposób nakładania podatku od nieruchomości nie jest zbyt sprawiedliwy. Czeto istnieją różne wysokości podatku na nieruchomości o podobnej wartości. Szczególnie jest to widoczne gdy wartość nieruchomości jest ustalona wyłącznie poprzez cenę sprzedaży a nie przez okresową wycenę. Podczas gdy jeden dom jest w posiadaniu jednego wlaściciela przez 30 lat a drugi jest ostatnio sprzedany lub kilkrotnie sprzedawany w tym okresie wycena obydwu domów nie bedzie równa, jeżeli przyjmie się jako wyznacznik cenę sprzedażną. Jednakże jeżeli lokalne władze dokonują ewaluacji nieruchomości w administrowanym przez nich okregu nawet co pare lat, to można zakładać iż wiekszość tych wycen będzie sprawiedliwa i aktualna.
Z punktu widzenia pojedyńczego właściciela nieruchomości najważniejszą kwestią w odniesieniu do podatku od nieruchomości jest wycena danej posiadłości, a w szczególności jak ta wycena ma się do porównywalnych nieruchomości w okolicy. Przekupstwo wśród rzeczozawców wyceniających nieruchomości należy raczej do rzadkości, natomiast ignorancja, niekompetencja i niewłaściwe procedury rzeczoznawców powodują wiekszość nierówności na rynku nieruchomościowym w zakresie wyceny. Zwykle takie nierówności występują dość często ponieważ rynek nieruchomości jest rynkiem dynamicznym a wyceny są statyczne, ponadto wyceny zwykle podążają za rynkiem, wiec rozbieżność może być duża. Generalnie rzecz biorąc, domy stare, domy nietypowe i domy zamieszkałe przez ich właścicieli przez długi czas są zwykle niżej wycenianie niż nowe o zwykłej, typowej konstrukcji, które ostatnio były sprzedane. Właściciele domów, które kiedyś były wycenione niżej niż pozostałe są w niemałym szoku gdy ich dom poddany zostaje ponownej wycenie i przychodzi do płacenia zaległych podatków – rzadko ale zdarza się. Rzadko też, ale zdarza się, że wybór domu powodowany jest wysokością podatków od nieruchomości. Niemniej może to wpłynąć na wybór lokalizacji gdzie chcemy zamieszkać.
Jeżeli czujesz, że wysokość podatku nałożonego na twoją posiadłość jest nieprawidłowa, szczególnie gdy zamieszkałeś (-aś) w starszej, niewielkiej dzielnicy, gdzie nie jesteś znany(-na) natychmiast po otrzymaniu wyceny podatku (tax assessment notification) złóż odwołanie od tej decyzji (tax grivance procedure) do właściwych władz a wypadku odmowy zawsze masz prawo do apelacji od tej decyzji. Niezbędnym wtedy stanie sie poznanie procedur jakimi rządzą się wyceny nieruchomości i zasady działania rzeczoznawców, regulowane zwykle przez odpowiednie przepisy prawa.
Suma jaką możemy odzyskac w wyniku takiego postępowania odwoławczego jest zwykle nieduża w odniesieniu do poniesionego wysiłku jakim jest szukanie podobnych domów o podobnej wartości w twoim sąsiedztwie, wykazanie różnic w wycenie rzeczoznawcom i właściwym urzednikom lokalnej adminsitracji czy pilnowanie procedury odwoławczej w każdym detalu. Większość władz ma także bardzo restrykcyjne przepisy dotyczące terminów takich odwolań. Na poczatku będziesz miał wątpliwości czy nie przysporzy ci to wrogów w okolicy, w której mieszkasz lecz nie zdziw sie jeżeli spotkasz się z komplementami od zupełnie obcych osób za to co robisz i za odwagę przeciwstawienia się wladzom.
Tam gdzie są nałożone, podatki od osobistych wartości materialnych i niematerialnych traktowane są jako tzw. podatki „uciążliwe” (nuisance taxes) i zwykle są omijane lub stanowią nieznaczącą sumę w rozliczeniach finansowych.
Opracował: Zbyszek Karas