Zmiany w przepisach dotyczących zwolnienia podatkowego od przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
W większości rejonów, w roku 2014 rynek nieruchomości był przyzwoity jeżeli chodzi o zwyżkę wartości rezydencji mieszkalnych. Według wiarygodnych ocen średnia krajowa kształtowała się w granicach około 5%. Końcowe wyniki tych statystyk jeszcze nie są dostępne, lecz już wiadomo, że ostatnie 12 miesięcy były niezwykle zyskowne dla właścicieli domów mieszkalnych i mieszkań. Praktycznie prawie wszyscy właściciele nieruchomości mieszkalnych, jeżeli zdecydowali się na sprzedaż, mieli bardzo korzystną sytuację mając możliwość zwolnienia podatkowego przychodu od sprzedaży do $250.000 (w wypadku kwalifikujących się małżeństw do $500.000).
Proste zasady kwalifikujące do zwolnienia podatkowego od przychodu ze sprzedaży nieruchomości (principal residence sale tax exemption).
Aby zakwalifikować się na szczodry gest Wuja Sama dotyczący odpisu podatkowego przychodu ze sprzedaży nieruchomości paragraf 121 Kodeksu Skarbowego (Internal Revenue Code 121) mówi, że nieruchomość musi być własnością sprzedającego i być jego głównym miejscem zamieszkania przez co najmniej 24 miesiące w okresie 60 miesięcy poprzedzających transkację sprzedaży. Nie ma żadnych ograniczeń ile razy można zastosować ten odpis, niemniej nie może być on użyty częściej niż co 24 miesiące (z wyjątkiem częściowych odpisów, co wyjaśnione jest poniżej).
Wymagany okres zamieszkiwania nie musi być ciągły. Przykładowo, jeżeli zamieszkujesz w domu przez 12 miesięcy po jego zakupie, a następnie wynajmujesz go na 2 lata lokatorom aby zamieszkać w nim ponownie na 12 miesięcy przed sprzedażą spełniasz wymagane 24 miesiące zamieszkiwania w okresie 60 miesięcy. Jeżeli tylko jeden ze współmałżonków spełnia wymagania ustawowe, wówczas odpis podatkowy wynosi $250.000. Nie ma też znaczenia jaki istnieje rodzaj tytułu do własności na daną nieruchomość. Tytuł może być zarówno na jedego ze współmałżonków jaki i na obydwoje. Może to być także dożywotni zarząd powierniczy (living trust) zapewniający prawo do zamieszkania. Nie istnieją również ograniczenia wiekowe do ustanowienia odpisu. Zostały one zniesione w roku 1997, tak samo jak został zniesiony wymóg zakupu nieruchomości o takiej samej wartości lub większej. Jeżeli sprzedający pozostaje w czynnej służbie wojskowej lub jest na placówce dyplomatycznej za granicą, obowiązuje go 10 letni okres, w którym musi zamieszkiwać nieruchomość przez co najmniej 24 miesiące przed sprzedażą.
Gdzie znajduje się twoje główne miejsce zamieszkania?
Około roku temu Urząd Podatkowy USA (IRS) wprowadził nowe przepisy określające co jest głównym miejscem zamieszkania (principal residence). Aby nazwać nieruchomość głównym miejscem zamieszkania, poza okresem zamieszkania bierze się pod uwagę następujące rzeczy: (1) miejsce pracy podatnika, (2) stałe miejsce zamieszkania członków najbliższej rodziny podatnika, (3) adres, który jest wpisany na zeznaniach podatkowych stanowych i federalnych, (4) lokalizacja banku podatnika, (5) lokalizacja organizacji lub klubów, do których należy podatnik.
Jedyną prawną interpretacją tych kryteriów jest decyzja sądu dotycząca sprawy Guinan kontra U.S., 2003 – 1 USTC 50475. Rodzina Guinan sprzedała swój dom w Green Bay, Wisconsin gdzie zamieszkiwali więcej czasu czasu niż w innych swoich domostwach. Po sprzedaży zapłacili podatek od przychodu ze sprzedaży nieruchomości w wysokości $45.009. Później uznali oni, że dom ten był, tak naprawdę ich głównym miejscem zamieszkania (principal residence) i zwrócili się do Urzędu Podatkowego (IRS) o zwrot zapłaconego podatku. Ich prośba została odrzucona, więc zaskarżyli urząd do sądu. Sąd Okręgowy USA zadecydował, że dom, który sprzedali nie był ich głównym miejscem zamieszkania gdyż adres ten nigdy nie widniał na ich zeznaniach podatkowych.
Sprzedaż nieruchomości w roku podatkowym zmarłego współmałżonka.
Paragraf 121(b)(2) Kodeksu Skarbowego zezwala na użycie całej sumy odpisu podatkowego dla małżonków ($500.000) gdy śmierć jednego ze współmałżonków nastąpiła w jego roku podatkowym. IRS próbował przedłużyć ten okres poza rok, w którym nastąpiła śmierć współmałżonka ale nie miał zdecydowanego poparcia w Kongresie USA dla tego pomysłu. Pozostały przy życiu współmałżonek może więc złożyć wspólne zeznanie podatkowe dotyczące tylko roku, w którym nastąpiła śmierć drugiego współmałżonka. Nie może już składać takiego zeznania w następnych latach.
Niemniej, gdy pozostały przy życiu współmałżonek odziedziczy po zmarłym (lub zmarłej) drugą połowę nieruchomości uzyskuje zwykle co najmnie 50% -owy opust na rynkowej cenie nieruchomości branej jako podstawa do wyliczenia podatku (stepped-up basis). W niektórych rejonach opust ten sięga nawet 100%.
Zasady takiego opustu odnoszą się do każdego rodzaju dziedziczonego majątku, nie tylko majątku dziedziczonego przez współmałżonków. W rezultacie takiego opustu osoba dziedzicząca nie ma żadnych poważniejszych problemów po sprzedaży nieruchomości w ciągu kilku lat po śmierci współmałżonka.
Specjalna ulga podatkowa przy sprzedaży domu dla rozwiedzionych i żyjących w separacji.
Mało znane postanowienie paragrafu 121 Kodeksu Skarbowego mówi, że jeżeli jedno z rozwiedzionych lub będących w separacji współmałżonków spełnia wymogi odpisu podatkowego $250.000 ponieważ zamieszkuje w danej nieruchomości to druga rozwiedziona lub żyjąca w separacji strona również może się kwalifikować do takiego odpisu. Ta zasada jest szczególnie ważna gdy jedna ze stron zwykle zamieszkuje w domu do czasu gdy najmłodsze dziecko uzyskuje pełnioletność (18 lub 21 lat) i wówczas nieruchomość zostaje sprzedana. Obecnie eks-małżonek (eks-małżonka) współwłaściciel nieruchomości, nie zamieszkujący w niej ma również prawo ulgi podatkowej $250.000 przy sprzedaży domu.
Wyłączenie od podatku może dotyczyć przychodu ze sprzedaży przyległej działki.
Jeżeli właściciel nieruchomości sprzedaje pustą działkę przylegającą do nieruchomości w ciągu dwóch lat przed lub po sprzedaży głównej nieruchomości (principal residence), paragraf 121 Kodeksu Skarbowego pozwala na włączenie przychodu ze sprzedaży działki do odpisu podatkowego $250.000 (lub $500.000). Niemniej, jak mówi przepis dotyczy to tylko „rozsądnej sumy” wartości przyległego gruntu i napewno nie będzie dotyczyć przyległych do nieruchomości gruntów gospodarstwa rolnego.
Częściowy odpis podatkowy w wypadku nie dopełnienia warunku zamieszkiwania przez 24 miesiące.
Gdy Kongres uchwalał paragraf 121 Kodeksu Skarbowego w roku 1997 posiadał on trzy rodzaje częściowego odpisu w wypadku gdy sprzedający nie mieszkał wymaganych 24 miesięcy : (1) zmiana miejsca zatrudnienia, która kwalifikuje do odpisu na koszty przeprowadzki, (2) powody zdrowotne i (3) inne nieprzewidziane okoliczności.
Częściowy odpis podatkowy od przychodu ze sprzedaży oznacza, że jeżeli sprzedający nie spełnił warunku zamieszkiwania 24 miesiące, ale sprzedał nieruchomość z jednego z trzech podanych wyżej powodów, kwalifikuje się na częściowy odpis podatkowy przychodu ze sprzedaży do wysokości $250.000 (lub $500.000). Dla przykładu, jeżeli mieszkałeś i byłeś właścicielem nieruchomości przez 18 miesięcy przed sprzedaniem z jednego z trzech wyżej wymienionych powodów, możesz otrzymać 18/24 lub 75% przysługującego ci odpisu podatkowego $250.000. Podczas gdy przyczyny zdrowotne i przeprowadzka jako powód sprzedaży nieruchomości nie stanowia żadnej komplikacji, tak warunek „nieprzewidziane okoliczności” stanowi pewien problem, który podlega interpretacji. Jak do tej pory, IRS uważa za „nieprzewidziane okoliczności” wypadki takie jak: (1) śmierć w najbliższej rodzinie, (2) rozwód lub prawna separacja, (3) nabycie uprawnień do pobierania zasiłku dla bezrobotnych, (4) zmiana zatrudnienia skutkująca niemożnością spłacania kredytu i sprostaniu kosztom utrzymania, (5) narodziny wielodzietne z jednej ciąży, (6) zniszczenie nieruchomości spowodowane zarówno katastrofą naturalną jak i spowodowane przez człowieka, aktem wojny lub terroru, (7) wywłaszczenie, zajęcie lub inny przymusowy rodzaj zmiany własności.
Jak uniknąć podatku gdy twój przychód ze sprzedaży przekroczy $250.000 lub $500.000.
Jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości będącej twoim głównym miejscem zamieszkania przekracza sumę odpisu podatkowego $250.000 lub $500.000, jedynym sposobem na uniknięcie podatku jest zastosowanie tymczasowego zwolnienia podatkowego (tax deferred exchange) zgodnie z paragrafem 1031 Kodeksu Skarbowego. Aby się zakwalifikować, musisz (1) wyprowadzić się z nieruchomości i wynająć ją lokatorom, następnie (2) sprzedać ją i (3) użyć przychodu ze sprzedaży do nabycia następnej nieruchomości pod wynajem w tej samej lub większej cenie i wartości. Aby spełnić wymagania paragrafu 1031(a)(3) trzeba wskazać nową nieruchomość do zakupu w ciągu 45 dni i zamknąć transkacje jej zakupu w ciągu 180 dni. Więcej szczegółów w rozdziale dotyczącym tymczasowego zwolnienia podatkowego.
Łatwiejszym sposobem uniknięcia podatku jest sprzedaż nieruchomości z opcją jednorocznego wynajmu i zastrzeżeniem, że nie można opcji wykorzystać wcześniej niż w ciągu sześciu miesięcy. Nabyta nieruchomość także musi być pod wynajem. Większość doradców podatkowych sugeruje iż nie powinno się wcześniej niż po roku zmieniać statusu nieruchomości na główne miejsce zamieszkania.
Nowe zasady tymczasowego zwolnienia podatkowego (tax deferred exchange) obowiązują od 22 Października 2004.
Wielu inwestorów używając paragrafu 1034 Kodeksu Skarbowego o tymczasowym zwolnieniu podatkowym zamieniło wynajmowane nieruchomości na luksusowe rezydencje, w których zamierzają zamieszkać. Ich cel podatkowy to zlikwidować ulgę podatkową $250.000 (lub $500.000 dla małżeństw) na swoich zwolnionych od podatku inewstycjach nieruchomościowych pod wynajem. Jednakże 22 Października 2004 Prezydent Busch podpisał poprawkę do paragrafu 121 Kodeksu Podatkowego, zgodnie z którą wymagane jest aby nabyta na zasadzie tymczasowego zwolnienienia podatkowego nieruchomość pozostawała własnością co najmniej pięć lat, z czego co najmniej dwa lata była głównym miejscem zamieszkania.
Podsumowanie.
Paragraf 121 Kodeksu Skarbowego zapewnia świetną możliwość zwolnienia podatkowego od przychodu ze sprzedaży nieruchomości dla ludzi, którzy w pełni rozumieją jego zasady.
Zwolnienia podatkowe od drugiego domu(second home) i domów letniskowych.
Miliony Amerykanów posiada drugi dom lub dom letniskowy, których używają tylko przez część roku. Zwykle nie wykorzystują oni jednak możliwości maksymalnego zaoszczędzenia na podatkach dotyczących ich częściowo zamieszkałych rezydencji. Prowadzenie prostego rejestru podatkowego dotyczącego tych rezydencji może zaowocować osczędnościami setek lub nawet tysięcy dolarów.
Cztery możliwości podatkowe dotyczące twojego drugiego domu lub domu letniskowego.
W zależności od ilości czasu jaki spędzasz w drugim domu lub w domu letniskowym , Wuj Sam zaszereguje do jednej z czterech kategorii podatku. Jeżeli na zeznaniu podatkowym wyszczególniasz swoje odpisy podatkowe (itemize you incom tax deduction) oprocentowanie kredytu na twój drugi dom lub dom letniskowy i podatki od tych nieruchomości bedą zawsze podlegać odpisowi podatkowemu. Może jednak być zastosowany dodatkowy odpis podatkowy, w zależności od tego ile czasu spędzasz w danej nieruchomości.
1 – Gdy nie używasz osobiście nieruchomości. Jeżeli nie używałeś swojego drugiego domu lub domu letniskowego i go wynajmowałeś lub wystawiłeś na wynajm przez cały rok 2004 (z wyjątkiem czasu niezbędnego na naprawy i konserwację), twój drugi dom został zakwalifikowany jako nieruchomość pod wynajem. Zamiast wyszczególniać w swoim zeznaniu podatkowym procenty od kredytu i podatki od nieruchomości na Formie „A”(Schedule A) powinnno się zgłosić dochód z wynajmu i poniesione wydatki, włączając w to procenty od kredytu i podatek od nieruchomości na Formie „E” (Schedule E). W kategorii tej można odliczyć praktycznie wszystkie dające się zastosować koszty, takie jak procenty od kredytu na nieruchomość, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty stowarzyszeniowe (association fees), opłaty za media (prąd, gaz, woda), naprawy i koszty amortyzacji. Dodatkowo, kategoria ta pozwala odliczyć (w rozsądnych granicach) koszty podróży w celu inspekcji nieruchomości (wyłączając pobyt, chyba że w celu dokonania napraw), szczególnie jeżeli jest ona położona w dużej odległości (np. na Hawajach lub U.S. Virgin Islands).
Ponieważ twoja nieruchomość jest zasadniczo na wynajem, twoje zeznanie podatkowe bedzie wykazywać prawdopodobnie straty („tax loss”), głównie z powodu bezgotówkowych odpisów na amortyzację. Jednakże Wuj Sam uznaje nieruchomości pod wynajem jako „pasywną działalność”(passive activity), nawet jeżeli jest ona cały czas zarządzana, pobierane jest komorne i dobierani są najemcy. Ma to wpływ na twoje podatki taki, że jeżeli twój dochód jako podstawa opodatkowania (adjusted gross income) w 2004 roku wynosił poniżej $100.000 to możesz odjąć sumę $25.000 jako straty na nieruchomości pod wynajem. Każda kwota przewyższająca sumę $25.000 powinna zostać „zawieszona” do wykorzystania w następnym roku podatkowym lub gdy sprzedasz ten drugi dom z zyskiem (chyba, że jesteś profesjonalnym agentem nieruchomościowym). Wyjątek stanowi sytuacja gdy jesteś profesjonalnym agentem nieruchomościowym takim jak np. broker (real estate broker). W takim wypadku nie ma limitu rocznego dotyczącego strat podatkowych i możesz odliczyć wszystkie starty wynikające z twojej nieruchomości pod wynajem także od twojego zwykłego dochodu, takiego jak np. prowizja od sprzedaży.
Niemniej, jeżeli nie uczestniczysz materialnie w utrzymaniu twojego drugiego domu lub nieruchomości pod wynajem, lub jeżeli posiadasz mniej niż 10% udziału w tejże nieruchomości albo jesteś właścicielem części nieruchomości pozostającej pod osobnym zarządem twój odpis podatkowy przekraczający przychód z wynajmu musi zostać zawieszony do wykorzystania w przyszłości. Bez rzeczywistego udziału w decyzjach dotyczących wynajmu jakiekolwiek starty podatkowe nie są odliczalne od twojego drugiego regularnego zarobku.
2 – Wynajm przez mniej niż 14 dni w roku. Jeżeli wynajmowałeś twoją drugą posiadłość lub dom letniskowy przez mniej niż 14 dni w roku 2004, bez względu na to jakiej wielkości otrzymałeś komorne, jest ono wolne od podatku w 100% i nie musisz go wykazywać w zeznaniu podatkowym. Możesz jednak odliczyć od podatku zapłacone oprocentowanie kredytu, podatek od nieruchomości i wszystkie nie ubezpieczone straty materialne (np. naprawy uszkodzeń spowodowanych przez deszcz lub śnieg).
3 – Korzystanie z posiadłości przez mniej niż 15 dni w roku lub przez 10% czasu przeznaczonego na wynajem. Jeżeli twój drugi dom lub dom letniskowy mieści się w tej właśnie kategorii, nie ma limitu na odpis twoich start podatkowych od twojego regularnego dochodu (z wyjątkiem rocznego pasywnego odpisu w limicie $25.000 wyjaśnionego powyżej). Przychód z wynajmu i odliczalne wydatki powinny zostać zgłoszone na formularzu „E” (Schedule E) twojego zeznania podatkowego. Załóżmy, że wynajmowałeś dom lokatorom przez 90 dni w roku 2004. Osobiście zajmowałeś go przez siedem dni. Ponieważ zajmowałeś posiadłośc mniej niż 15 dni i mniej niż 10% czasu przeznaczonego na wynajem możesz odpisać do $25.000 kwalifikowanych start od twojego normalnego opodatkowanego dochodu. Jednakże Paragraf 183 Kodeksu Skarbowego stwierdza, że musisz wykazać iż przez co najmniej trzy z kolejnych pięciu lat istniała dochodowa działalność wynajmu danej posiadłości w tej kategorii.
4 – Korzystanie z posiadłości osobiście przez ponad 14 dni lub ponad 10% czasu przeznaczonego na wynajm rocznie (pod warunkiem, że wynajm przekraczał 14 dni w 2004 roku). Ta kategoria, do której zalicza się długie wykorzystywanie posiadłości do celów osobistych i średni czas na wynajm nie może być wykorzystana do odpisu z twojego opodatkowanego dochodu. Niemniej, „nieużyte” straty są zawieszone do przyszłego wykorzystania jako odpisy podatkowe, tak jak wyjaśniono powyżej. Prawidłowa kolejność w tej kategorii przy odliczeniu wydatków na drugi dom lub dom letniskowy jest następująca: Procenty od kredytu, podatki od nieruchomości, nie ubezpieczone straty, koszty utrzymania posiadłości i amortyzacja. Jeżeli procenty od kredytu, podatki od nieruchomości i nie ubezpieczone straty przekroczą przychód z wynajmu, to wyszczególnić je trzeba na Formie „A” (Schedule A).
Podsumowanie. Domy letniskowe lub drugi dom nie dają zwykle dużej okazji do wykorzystania odpisów podatkowych. Niemniej mogą zaoszczedzić ci trochę pieniędzy w zależności od twojej osobistej sytuacji. Co ważniejsze twoja druga posiadłość prawdopodobnie zyskuje na wartości rynkowej, co skutkować będzie w przyszłości zwiększonym profitem przy sprzedaży. Jeżeli utrzymasz satus swojej drugiej posiadłości jako twojego stałego zamieszkania przez 24 miesiące w okresie 60 miesięcy przed sprzedaniem to do $250.000 od przychodu ze sprzedaży bedzie zwolnione od podatku ( a do $500.000 w wypadku małżeństwa). Aby zapoznać się ze szczegółami skonsultuj się ze swoim doradcą podatkowym.