Gdy nieruchomość wystawiona na sprzedaż ma niską cenę nie zawsze to oznacza dobrą okazję do kupna. Jest jeszcze kilka innych powodów, dla których można daną nieruchomość nazwać dobrą okazją. Dobrą okazją może być więc np. dom z zajęcia hipotecznego (foreclosure), dom sprzedawany bezpośrednio przez właściciela lub posiadłość porzucona, pod warunkiem iż spełnią one poniższe zasady:
- Dobra lokalizacja. Dobra lokalizacja jest uważana za jeden z najbardziej wartościowych elementów nieruchomości. Jeżeli kupujesz posiadłość dla siebie z pewnością zależeć ci będzie aby nie mieszkać daleko od szkoły, kościoła, sklepów czy też transportu publicznego. Nawet jeżeli zrezygnujesz z takiej wygodnej lokalizacji na rzecz niskiej ceny nieruchomości, to z pewnością ryzykujesz w przyszłości kłopoty ze sprzedażą takiego domu, ponieważ ludzie w większości chcą mieć w pobliżu wspomiane wyżej udogodnienia. To samo dotyczy nieruchomości kupowanych jako inwestycja. By zdobyć najemców i pobierać odpowiednie komorne, mieszkania muszą być wygodnie zlokalizowane. Niemniej, nie powinno się używać tych samych kryteriów przy zakupie nieruchomości pod wynajm jak przy zakupie posiadłości na własny użytek bo można w ten sposób stracić z oczu dobrą okazję zainwestowania. Być może mieszkanie w centrum miasta nie bedzie dla ciebie najlepszym rozwiązaniem, ale w wypadku najemców może być bardzo atrakcyjne. Podobnie, gdy chcesz wynajmować mieszkanie studentom to z pewnością musisz szukać nieruchomości blisko szkoły lub uczelni. Może zapłacisz trochę więcej za te lokalizacje, lecz odzyskasz to w postaci wyższego komornego i wyższej ceny sprzedaży w przyszłości.
- Cena poniżej rynkowej wartości – Złota zasada rynku nieruchomości mówi:”Kupuj tanio, sprzedawaj drogo”. By dochować tej zasady inwestorzy zwykle szukają posiadłości, które wycenione są poniżej rynkowej wartości. Oznacza to iż nie powinno się omijać nieruchomości tylko dlatego, że posiada niższą cenę. Aby uzyskać cenę poniżej rynkowej dobrze jest, np. poszukiwać najgorszej posiadłości w najlepszej dzielnicy. Zwykle takie obiekty wymagają jedynie kosmetycznych poprawek aby dorównać ceną podobnym, wysoko wycenionym posiadłościom w tej dzielnicy. Poprzez obserwację jakie się sprzedają domy i za ile, masz możliwość poznania rynku. Gdy porównywać będziesz poszczególne oferty zanotuj typ domu, cenę za poszczególne lokale, bliskość poszczególnych wygód (szkoła, kościół, komunikacja) i dostępne warunki sprzedaży.
- Motywacja sprzedającego – Tanio można także kupić nieruchomość gdy sprzedającemu zależy na szybkiej sprzedaży, a powodów może być wiele – śmierć bliskiej osoby, rozwód, zmiana pracy itp. Jeżeli sprzedający jest zdesperowny aby pozbyć się jak najszybciej nieruchomości to może zrezygnować z części zysku przy sprzedaży. Dobrym sposobem na znalezienie takiej okazji jest śledzenie ogłoszeń prasowych opatrzonych dopiskiem „must sell” (muszę sprzedać) lub ofert z bliską datą zamknięcia transakcji (closing). Można też zachęcić sprzedających takie okazje dając ogłoszenie „Kupię nieruchomość. Krótki termin zamknięcia transkacji”. Innym źródłem poszukiwania okazji do kupna tanio nieruchomości to sądy regionalne. Można tam znaleźć informacje o ludziach, którzy posiadają zasądzone wyroki na swoją niekorzyść, postępowanie w sprawie obciążenia hipoteką domów, zalegają poważnie ze spłatami kredytu lub sa w trakcie sprawy rozwodowej. Również adwokaci i doradcy finansowi mogą służyć za dobre źródło informacji.
- Solidna analiza finansowa – Nawet gdy posiadłość spełnia wszystkie powyższe punkty nie wiesz , tak naprawadę czy jest ona warta podanej ceny dopóki nie dokonasz finansowaj analizy:
- Sprawdź jaki jest kapitał własny (equity) sprzedającego w danej nieruchomości. Jest to różnica pomiędzy ceną sprzedaży a wysokością istniejącego kredytu.
- Zweryfikuj wysokość dochodów i kosztów utrzymania nieruchomości. Dochody to ustalone comiesięczne kwoty wynajmu oraz zyski z automatów do sprzedaży lub użytkowania automatów pralniczych, a także wynajmu miejsc parkingowych oraz umeblowania. Nie zapomnij odjąć od dochodu wakatów lokalowych (nie wynajetych lokali, z których nie ma dochodu) i strat z tytułu kredytu aby uzyskać poprawny obraz dochodu brutto. Porównaj teraz dochód z wydatkami. Typowe wydatki to koszty księgowania i usług prawnych (około $300), ogłoszenia, licencje i zezwolenia (zwykle około 2%), ubezpieczenie nieruchomości (są różne, trzeba zebrać kilka ofert), administarcja nieruchomością (od 5-10%), wynagrodzenia (różne), podatki (sprawdź w lokalnym biurze asesora), naprawy i konserwacja budynku (5-10%), pozostałe usługi (różnie), zaopatrzenie (sprawdź poprzednie lata), różne ( 1%). Odejmij te wszystkie wydatki od swojego dochodu brutto aby otrzymać swój dochód operacyjny netto. Typowa proporcja wydatków do dochodu to 30% do 50%.
- Oblicz swoją stopę kapitalizacji. W tym celu pomnóż swoją miesięczną ratę spłaty kredytu na nieruchomość przez 12 aby otrzymać roczny koszt finansowania. Następnie odejmij otrzymaną kwotę od sumy dochodu operacyjnego netto aby otrzymać wielkość przepływu pieniędzy. Jeżeli nieruchomość nie daje ci, nawet małego zysku podnieś wysokość opłat na najem, zmień strukturę spłat kredytu, obniż wydatki lub zapłać mniej za nieruchomości. Jeżeli w dalszym ciągu nie uzyskujesz dodatniego przepływu pieniędzy, zrezygnuj z kupna tej posiadłości. Wychodzi na to, że to zły interes. Jeżeli uzyskujesz dodatni wynik przepływu pieniędzy podziel dochód operacyjny netto przez cenę sprzedażną jaką oferuje sprzedający. Otrzymasz w ten sposób twoją stopę kapitalizacji. Jeżeli nieruchomość posiada stopę kapitalizacji 10% lub wyższą, oznacza to dobry interes. Jeżeli stopa kapitalizacji jest niższa niż 5% staraj się uzyskać lepsze warynki sprzedaży lub zrezygnuj z transakcji. Powyższa formuła odnosi się głównie do budynków wielorodzinnych. Dla domów zwanych. duplexami właściwsze jest skorzystanie z analiz rynkowych.
- Inspekcja techniczna. Nawet gdyby wszystkie powyższe punkty okazały się korzystne, musisz i tak miec pewność, że nie ma innych niespodzianek. Zawsze sprawdź budynek czy nie ma żadnych strukturalnych problemów. Jeżeli występują takie problemy to mogą one pochłonąć cały twój profit z nieruchomości. Nie musisz się specjalnie martwić o takie kosmetyczne sprawy jak malowanie, uporządkowanie terenu wokół domu lub niewielkie naprawy jeżeli ich koszt nie będzie miał wielkiego wpływu na twoje profity.
Jeżeli nieruchomość, która chcesz kupić spełnia wszystkie pięć powyższych warunków decyduj się na nią bo dobre okazje trafiają się rzadko i nie pozostają na rynku długo, a ty dzieki temu możesz niedługo zacząć zarabiać pieniądze.
Opracował: Zbyszek Karas