Ostatnimi czasy, w związku z rosnącym popytem na nieruchomośći wielu potencjalnych kupców zadaje wiele pytań jak uniknąć zakupu niewłaściwego domu lub mieszkania.
Pośród tych pytań na szczególną uwagę zasługuje pieć podstawowych pytań, na które kupujący powinien otrzymać odpowiedź od sprzedającego jeżeli chce uznać swoją decyzje o zakupie za udaną:
- Co zadecydowało, że ten uroczy dom jest na sprzedaż? Czasami może być lekką przesadą użycie słowa „uroczy”, więc
Pomimo, że cel sprzedaży jest oczywisty, zawsze staraj się dociec jaka jest prawdziwa motywacja sprzedającego. Po złożeniu oferty zakupu można się dowiedzieć do jakiego stopnia sprzedający jest zmotywawany aby sprzedać nieruchomość.
Jeżeli jest to możliwe zawsze staraj się uzyskać finansowanie od sprzedającego. Oznacza to, że sprzedający przejmuje główny lub wtórny kredyt (first or second mortgage). Gdzie, w obecnej sytuacji sprzedający może zyskać od 5 do 6 procent zabezpieczonych kredytem na nieruchomości, którą bardzo dobrze zna?
2. Ile ten dom kosztował? To pytanie jest bardzo istotne dla kupujących i ich agentów. Pokazuje to jak dużo miejsca na negocjację ceny ma sprzedający.
Można też zadać pytanie „pomocnicze”: „ Jakie jest aktualne obciążenie z tytułu kredytu i czy istnieją jakieś zastawy (liens) na nieruchomości?”.
Odpowiedź na to pytanie pokazuje ile gotówki potrzebuje sprzedający z tej transkacji.
Szczerze mowiąc, można się też spodziewać odpowiedzi, że dom został kupiony jako wyjątkowa okazja i był w opłakanym stanie, a jego cena zakupu nie ma żadnego przełożenia na dzisiejsze ceny obowiązujące na rynku nieruchomości.
W takim wypadku trzeba się trochę natrudzić i poszukać odpowiedzi na to pytanie w elektronicznym systemie nieruchomości (MLS) lub publicznie dostępnych informacjach (public records).
Jeżeli sprzedający kupił nieruchomość za niską cenę w porównaniu z obecnie obowiązującymi oznacza to iż sprzedający ma dość duże pole manewru gdy chodzi o negocjację ceny i warunków. Jeżeli natomiast sprzedającu kupił nieruchomość niedawno i różnica wynosi kilka tysięcy dolarów w porównaniu z proponowaną ceną sprzedaży, lub nieruchomość ma duże obciążenie kredytem i niewielki kapitał własny (equity) sprzedający prawdopodobnie nie będzie chciał negocjować znacznych upustów gdyż potrzebuje jak najwięcej gotówki z transkacji.
3. Czy były robione jakiekolwiek inspekcje nieruchomości i jakie defekty zostały ujęte na oświadczeniu o stanie nieruchomości sprzedającego (disclosure form)? Obecnie w większości stanów obowiązuje prawo lub orzeczenia sądowe wymagające pisemnego oświadczenia o stanie nieruchomości. Liczący się na rynku agenci nieruchomościowi zdecydowanie nalegają na sprzedających aby przedstawiali taki dokumnet, nawet dokładnieszy niż wymaga tego prawo. Głównie służy to zabezpieczeniu się przed ewentualnymi pozwami sądowymi ze strony kupujących.
Gdy sprzedający ujawni w oświadczeniu znane mu defekty nieruchomości, jak przeciekający dach, czy też ciągle szczekający pies sąsiada, kupujący nie ma podstawy do skarżenia sprzedającego za ukryte wady po zamknięciu transkacji. Jednakże, gdy sprzedający nie ujawni wady, o której wie i która może mieć znaczący wpływ na wartość nieruchomości, kupujący ma podstawy do skarżenia sprzedającego o odszkodowanie jeżeli udowodni mu świadome ukrywanie prawdy o nieruchomości.
Powyższe prowadzi do kwesti sprzedaży nieruchomości „tak jak stoi” („as is”). Większość sprzedających przeprowadza gruntowną inspekcję swoich nieruchomości i ujawnia na piśmie wszystkie istniejące wady przed sprzedażą. Jednakże ci sprzedający nieruchomości „tak jak stoi” odmawiają z reguły jakichkolwiek płatności za naprawy. Niestety, jest to w pełni legalne jeżeli przed zamknięciem transakcji ujawnili wady danej nieruchomości i została ona sprzedana „tak jak stoi”
4. Czy były jakieś problemy z tą posiadłością? To pytanie zadaje się zwykle po to aby poznać problemy, które miał sprzedający w przeszłości z nieruchomością, którą sprzedaje.
Aby zilustrować ten problem można podać nastepujący przykład: w domu powstał przeciek wody na dachu w kilku miejscach. Właściciel zaangażował specjalistę od dachów aby go naprawił. Przecieki jednak wystąpiły ponownie w krótkim czasie. Właściciel postanowił więc zinstalować nowy, dość drogi dach z gwarancją na całe życie (lifetime). Zapomniał jednak zapytać czy określenie „na całe życie” oznacza na całe życie właściciela domu czy instalatora. Kilka lat później instalator zwinął interes.
W większości stanów przepisy i orzecznictwo sądowe nie wymagają aby właściciel nieruchomości informował o wadach, czy defektach z przeszłości, które zostały usunięte. Dla kupujących taka wiedza jest jednak bardzo istotna przed dokonaniem decyzji o zakupie aby przewidzieć ewentualne jej następstwa.
Dla przykładu, krótko po wprowadzeniu się właściciel nowo nabytego domu dowiaduje się od sąsiada iż kilka lat temu miało miejsce poważne osunięcie gruntu z sasiadującego wzgórza. Uszkodzony został częściowo, nabyty właśnie przez niego dom. Poprzedni właściciel zainstalował co prawda, specjalne dreny zapobiegające osuwaniu się zbocza i naprawił wszystkie szkody, ale nie poinformował o tym przy sprzedaży kupującego. Nowy nabywca będzie więc od tego momentu żyć ze świadomością iż taka katastrofa miała miejsce i może się powtórzyć
5. Jaki jest poziom nauczania okolicznych szkół publicznych?
Jeżeli kupujący ma dzieci w wieku szkolnym jest to jedno z podstawowych pytań jakie zadaje sprzedającemu. Ponieważ większość sprzedających nie za bardzo jest zorientowana w dziedzinie lokalnych szkół, na to pytanie powinien umieć odpowiedzieć agent kupującego.
Można też szukać odpowiedzi w internecie, miedzy innymi na stronie www.schoolmatch.com, która prezentuje informacje z ponad 14,000 okręgów szkolnych.Większość agentów nieruchomościowych ma dostęp do tych danych. W zeszłym roku ponad 7 milionów rodziców skorzystało z informacji zawartych na tej stronie. Podobna strona pod adresem www.houseappreciation.com zawiera dane dotyczące około 32% regionów w zakresie jakości szkół i wzrostu cen nieruchomości od roku 1994.
PODSUMOWANIE: Nie ma takiej sytuacji gdy kupujący zada za dużo pytań sprzedającemu przed zakupem domu. Odpowiedzi na te pytania, mimo że wielu sprzedających wprawiają w zakłopotanie pomagają kupującym wyeliminować nieruchomości, które im nie odpowiadają.
Opracował: Zbyszek Karas