(Słowo które może ci dać 8% ponad cenę wywoławczą)
Rynek nieruchomości nareszcie wraca do normy. W tym roku sprzedaż domów prawdopodobnie dorówna lub nawet przewyższy rekordową historyczną średnią z początku lat 2000-ch. Ale ekonomiści zajmujący się rynkiem nieruchomości twierdzą, że konwencjonalna filozofia kupowania i sprzedawania domów uległa drastycznym zmianom. Po części dlatego, że ludzie pamiętający krach z lat 2007-2009 boją się że w przyszłości może nastąpić „powtórka z rozrywki”, oraz szybko rosnące znaczenie techniki, szczególnie Internetu w kupowaniu nieruchomosci. Przeanalizowano miliony transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości i miliony wizyt potencjalnych kupców na stronach internetowych związanych za sprzedażą. Wynikiem ich są spostrzeżenia które mogą dodać tysiące dolarów do finalnej ceny sprzedaży twojego domu.
Konwencjonalna filozofia sprzedaży podpowiada, że sprzedając powinieneś dodać do ceny rynkowej 5-10% żeby zostawić sobie margines na negocjacje……….totalnie przebudować kuchnię aby maksymalnie powiększyć wartość domu………wystawić na rynek na początku roku aby uchwycić wiosenną gorączkę zakupów.
Ale, dane z krajowego i lolalnych rynków sprzedaży dowodzą że stara filozofia uległa zmianie i teraz obowiązują nowe zasady………
Zasada #1: Ustal cenę wywoławczą jak najbliżej aktualnej wartości rynkowej. Około połowa sprzedawców ustala cenę wywoławczą swoich domów za wysoko i w konsekwencji muszą ją znacznie obniżać aby zainteresować potencjalnych kupców. Zillow przestudiował ponad milion domów wystawionych na sprzedaż obserwując zmiany cen aż do chwili gdy zostały sprzedane. Domy które wymagały obcięcia ceny o 10% aby zostsć sprzedane stały na rynku średnio 220 dni i zostały sprzedane za cenę 2% niższą od ich szacunkowej wartości. Powód – kupcy targują się bardziej agresywnie gdy dom jest na rynku długi czas. Domy z prawidłową ceną sprzedaży po pierwsze nie wymagały obcięcia ceny, sprzedawały się średnio po 107 dniach na rynku i co najlepsze osiągały cenę o 2% wyższą od tej szacunkowej. Najlepsza metoda ustalenia optymalnej wartości rynkowej: Poproś agenta RE o przygotowanie analizy rynkowej ostatnich sprzedaży porównywalnych domów, to pozwoli ci ustalić prawidłową cenę.(Zawsze możesz zadzwonić do US Realtors Ltd., Tel 847-636-5500)
Zasada #2: Upewnij się że ostatnia nie zerowa cyfra ceny wywoławczej jest dziewięć. To jest ten sam rodzaj psychologii cenowej króry działa w sklepach, i prowadzi do szybszej i korzystniejszej sprzedaży domów w każdym przedziale cenowym. Na przykład, średni dom w USA który był wystawiony na rynek za $449,000 został sprzedany o około $4,000 więcej niż dom wystawiony za $450,000. Co więcej, porównywalne domy wycenione $1000 niżej sprzedawały się o cztery dni szybciej.
Dlaczego to pracuje: Percepcja przeciętnego konsumenta jest ustawiona tak że dziewiątka symbolizuje atrakcyjną obniżkę ceny. Ten rodzaj ceny przyciąga większą uwagę kupujących i w rezultacie wyższe oferty.
Zasada #3: Dokonaj drobnych usprawnień w twoim domu które przywrócą jego podstawową funkcjonalność. Drobne usprawnienia mają relatywnie dużo większy impakt na wartość twojego domu niż te duże, frywolnie luksusowe. Na przykład, poprawiene stanu łazienki z tragicznego do przyzwoitego kompletnie zmienia „livability” domu i prawie każdy może być zainteresowany kupnem. Z kolei totalny remodeling z dodaniem luksusowego wyposażenia, może odwrócić zainteresowaniepotencjalnych kupców. Znów, według ostatnich analiz Zillow – $3,000 włożone w średni remodeling łazienki (wymiana toalety… oświetlenia…dodanie podwójnej umywalki…pomalowanie lub nowa tapeta) dają rezultat wzrostu zysku o $1.71 wartości domu za każdego $1 wydanego na remont. Natomiast wydanie $12,000 na kompletną renowację z wymianą podłogi i nową hydrauliką zaowocowało wzrostem wartości o $0.87 na każdego wydanego dolara.
Uwaga: W kontraście do konwencjonalnej filozofii, remodeling kuchni przynosi mniej zysku na wartościniż wiele innych projektów, tylko $0.50 na $1 zainwestowanego, i to niezależnie od zakresu remontu. Powód: Potencjalni kupcy mają zwykle wielce wysublimowane wyobrażenie o tzw „kuchni marzeń”. Możesz włożyć majątek, lecz gdy nie trafisz do gustów, nie kupią.
Zasada #4: Wystaw na sprzedaż pod koniec Marca lub później. Wielu sprzedających decyduje się wystawic na rynek na początku roku, koniec Stycznia lub Luty. Robią tak aby mieć wystarczająco dużo czasu aby zdążyć na wiosenną i wczesno-letnią gorączkę zakupów. I znowu ze statystyk wynika że listowanie na początku roku jest tak popularne że masz dużo większe szanse na szybką sprzedaż gdy poczekasz do końca marca lub nawet połowy kwietnia, szczególnie w bardziej północnych rejonach. Średni dom w USA który trafił na rynek w końcu Marca sprzedał się o 2% drożej niż porównywalny dom wystawiony na sprzedaż na początku roku.
Powód: Twój dom nie tonie w morzu nowych listingów i w rezultacie przyciąga więcej uwagi i potencjalnie więcej ofert zakupu.
Zasada #5: Napisz długi, ostrożnie dobranymi słowami opis domu (listing). Jakkolwiek internet pozwala sprzedającym na umieszczenie dużej ilości zdjęć lub nawet filmów swoich domów, nic nie pobije długiego dobrze ułożonego słownego opisu. I znowu statystyki….. domy z opisem dłuzszym od średniego zlożonego z 50-70 słów, rutynowo sprzedają się za więcej niż ich cena wywoławcza, gdy domy z krótszym od średniego opisem nie. Potencjalni kupcy potrzebują detali, a te ekstra słowa dają im dodatkowe informacje, co czyni dom wartym obejrzenia. ( Przekroczenie 250 słów w listingu przestaje wpływać na efektywność).
Co napisać: Najpierw unikaj w swoim opisie słów które znaczą „mały”, „nic specjalnego”, lub „potrzebuje roboty”. W tej grupie słów mieszczą sie cute…charming…potential…quaint… needs TLC…and unique. Tego rodzaju słowa odstraszają kupców i mogą spowodować zredukowanie ceny sprzedaży o 2-7% ceny wywoławczej. Z pozytywnej strony , domy w niższym brakiecie cenowym opisane w listingu jako luxsurious biją cenę wywoławczą średnio o 8%……a używając w opisie wyrazu impeccable biją cenę wywolawczą o 6%. W domach z wyższej połki cenowej, opis zawierający wyraz captivating podniósł cene srednio 6.5%, i wyraz gentle (odnoszący się do opisu posiadlosci jak gentle rolling hills) dodawał dodatkowo do wartości średnio 2.3%. Słowa takie jak remodeled popchnęły cenę sprzedaży do góry w każdym przedziale cenowym średnio o 1.7-2.9% a landscaped o 1.5-4.2% .
JAK KUPIĆ DOM KTÓREGO CENA SZYBKO WZRASTA
Ludzie decydują sie na zakup poszczególnego domu z różnych powodów – często nie mających nic wspólnego z pieniędzmi. Ale jeśli jednym z twoich pierwszorzędnych celów jest szybki przyrost wartości , statystyki wskazują jasno – szukaj domu w szybko poprawiającej się okolicy. Jeśli znajdziesz się w takiej okolicy w pierwszych pięciu latach od stania się „hot” masz szanse wyłuskać dom w cenie znacznie niższej niż w okolicach już uznanych.
Jak znaleźć te „w krótce mające się zaczynać rozwijać” okolice…….
Używaj the Halo Effect. Szukaj mniej rozwiniętych okolic w sąsiedztwie dzielnic wyższej klasy króre są w wyższej klasie rozwoju z wystarczającą ilością restauracji, kawiarni, parków i klubów nocnych.
Patrz gdzie jest Starbucks. Można wierzyć lub nie, ale mając popularną kawiarnię zlokalizowaną w promieniu ¼ mili od twojego domu, jest najmocniejszym, najwiarygodniejszym wskaźnikiem zmiany pokoleniowej okolicy i szybkiego wzrostu wartości domów. Pomiędzy rokiem 1997 a 2014 wartość domów w USA wzrosła średnio o 65%. Domy w okolicy Starbucks zyskały na wartości średnio 96%, i dużo szybciej odrobiły straty z okresu wielkiej recesji. Powód: Starbacks zatrudnia armię analityków i specjalistów od informacji geograficznej mających jeden cel – znaleźć następną „HOT” okolicę – biorąc pod uwagę wszystko – od rodzaju trafiku do rodzajów nowych biznesów otwierających sie w danej okolicy. W dodatku ikoniczna kawiarnia jest postrzegana jako wzorzec zmiany pokoleniowej danej okolicy przez inne potencjalne biznesy z wyższej półki.
Na podstawie różnych danych statystycznych opracował:
Zbyszek Karas